Vivre dans un bien classé ou faire l’acquisition d’un bâtiment inscrit est souvent une grande fierté car c’est participer à la sauvegarde d’un patrimoine architectural singulier.

Néanmoins, à l’achat ces bâtisses nécessitent bien souvent des travaux de rénovation parfois de grande ampleur (isolation, électricité, plomberie, charpente,…) pour être rendues habitables ou tout simplement adaptées à nos modes de vie contemporains.

Pour autant si un monument est inscrit au patrimoine, les travaux envisagés ne s’effectueront pas de la même manière que pour une rénovation classique. Ainsi, il est primordial de se renseigner sur les procédures à suivre.

Qu’est-ce qu’un bâtiment classé ou inscrit ?

Tout d’abord, qu’est ce qu’un monument dit historique ? On décrit ce dernier comme étant un édifice, un espace ou un objet, qui a été protégé du fait de son intérêt patrimonial. En effet, lors de son expertise, un ensemble de critères (historiques, artistiques, scientifiques et techniques) ont été pris en compte pour relever son caractère singulier. A la suite de cette évaluation, la protection d’un édifice peut être attribuée au bâtiment en totalité ou partiellement. En d’autres termes, la protection peut ne concerner qu’une partie du bien (la toiture, la façade, un portail, …) ou son intégralité.

Dans les deux cas, la protection peut prendre forme sous deux types d'appellation : l'inscription et le classement.

Sont dit “inscrits” les biens dont l’intérêt historique ou artistique en rend la préservation souhaitable. Le niveau de protection est cependant inférieur au classement. La mesure d'inscription est régionale et dépend donc du préfet de Région.
Sont dit “classés” les biens qui présentent un intérêt public. C’est le niveau de protection le plus élevé. La mesure d'inscription est nationale et dépend donc du ministre de la Culture.

Ces deux formes de protection obligent ainsi l’acquéreur du bien à préserver les qualités architecturales du bâti puisqu’après achat, il en vient de sa responsabilité de préserver le bâtiment.

Les obligations pour la rénovation d’un bâtiment inscrit :

Après l’acquisition d’un bâtiment, inscrit ou non, il est bien souvent naturel de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer, remettre aux normes ou tout simplement mettre à son goût son nouvel intérieur.

Cependant, les travaux peuvent s’avérer compliqués en fonction du type de bien obtenu car ils ne nécessitent pas les mêmes autorisations. Ainsi, lorsque le propriétaire d’un monument inscrit souhaite effectuer des travaux de rénovation, il doit, en fonction des chantiers à mener, faire une demande de permis de construire, une demande de permis de démolir ou bien déposer une simple déclaration préalable (travaux de moindre envergure).

Si ces démarches ne diffèrent pas de celles à entreprendre pour la rénovation d’un bâtiment non inscrit, la nuance apparaît dans l’accord final du permis de construire ou la non-opposition à la déclaration préalable qui émane ici du préfet de la région.

Les obligations pour la rénovation d’un bâtiment classé :

En ce qui concerne les bâtiments classés, une rénovation est plus complexe car, les moindre travaux entrepris doivent être réalisés à l’identique (matériaux, techniques, …) dans l’optique de conserver la valeur, les caractéristiques et la qualité de l’édifice classé. Ainsi, avant d’entreprendre un chantier, une déclaration, expliquant votre projet, vos objectifs, vos besoins et le coût total de la rénovation, doit être déposée auprès de la CRMH (Conservation Régionale des Monuments Historiques qui exerce ses missions au sein de la DRAC) pour s’assurer de la bonne conformité de votre projet.

A la suite de cette demande, votre projet est soumis aux services de l’État pour concertation.

Cette dernière pourra se prolonger jusqu’à la fin de la phase conception permettant dans le même temps de présenter les documents administratifs obligatoires (demande d’autorisation de travaux, permis de construire, …). C’est seulement à la suite de cette délibération qu’un verdict sera rendu, permettant alors, ou non, d’entreprendre des travaux.

Néanmoins, pour traverser au mieux cette phase parfois compliquée, il est vivement recommandé de prendre conseil auprès d’un architecte des bâtiments de France et du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine. Cet architecte pourra ainsi vous aiguiller sur la faisabilité de votre projet, la nature des travaux à effectuer et les documents administratifs à fournir. En effet, le parcours administratif étant conséquent, il est judicieux de s’entourer des bonnes personnes pour ne pas faire d’erreur et optimiser son temps. Il est également possible, en complément, de consulter le CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement) afin d’avoir toutes les informations nécessaires.

Quels types de rénovation pour une maison protégée ?

Comme nous l’avons évoqué plus tôt dans l'article, une maison protégée nécessite bien souvent des travaux de rénovation pour être remise aux normes actuelles et adaptées aux nouveaux modes de vie. Ces rénovations sont encadrées et demandent l’intervention de personnels qualifiés :

Mise aux normes des installations (électriques/plomberie/…)
Amélioration des performances énergétiques (remplacement fenêtre/ ventilation/ chauffage/ isolation/…)
Restauration des murs et toitures (avec matériaux d’origine)
Réagencement des pièces et architecture d’intérieur

Quelles aides financières sont envisageables pour les rénovations ?

Les subventions

En matière de travaux, il est toujours difficile d’estimer de manière précise le coût des rénovations de maisons classées car cela dépend principalement de l’état dans lequel le bâtiment se trouve. Il est donc nécessaire de faire un état des lieux détaillé à la fois de l’intérieur et de l’extérieur de l’habitat pour établir un budget réaliste. Cet état des lieux permettra aussi de définir si l'Etat peut vous accompagner financièrement aux travaux d’entretien, de réparation ou de restauration du bâtiment (par le biais des subventions accordées par la DRAC).

Car, en effet, ces subventions ne sont pas automatiques (sauf si les travaux sont imposés par l’administration) et sont attribuées en fonction de plusieurs facteurs dont l’état du bâtiment mais aussi :

Les caractéristiques particulières du bien à restaurer
La nature des travaux envisagés
Les efforts consentis par le propriétaire ou toute autre personne intéressée à la conservation du monument

Aussi, cette subvention peut être cumulable avec des aides octroyées par d’autres organismes (Union Européenne, Collectivité territoriales, Fondations, Entreprises mécènes,…)

Néanmoins, il faut se renseigner en détail pour ne pas avoir de mauvaises surprises car le montant des subventions varie selon la catégorie à laquelle appartient le bien (inscription ou classement).

Pour les biens inscrits, le montant de la subvention peut représenter de 10 à 40 % maximum (plafond légal) du coût des travaux.
Pour les biens classés, la subvention peut représenter de 10 à 60 %, et en pratique en moyenne 30 - 35 % du coût des travaux, sans plafond.

Les dispositifs fiscaux

Enfin, il est important d’évoquer que certains dispositifs fiscaux sont accessibles aux propriétaires privés d’un bien protégé au titre des “Monuments historiques” (permettant ainsi de contribuer à leur protection).

En effet, ce dispositif fiscal offre la possibilité au propriétaire d’un bien immobilier protégé de déduire jusqu’à 100 % du montant des travaux de:

son impôt sur le revenu si le bien ne procure pas de revenus
ses impôts fonciers si le bien procure des revenus

Cependant, pour bénéficier de cette réduction d’impôt, certaines conditions sont à respecter, notamment:

le bien doit être conservé par le propriétaire pendant une période d’au moins 15 ans à compter de son acquisition
Les travaux doivent être en partie subventionnés par l’Etat, par l’intermédiaire de la DRAC

De plus, en cas de transmission du bien, une exonération des droits de succession peut s’appliquer pour les héritiers.

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